Thứ Năm, 5 tháng 5, 2016

Người mua có nên buồn khi:"Giá nhà đã ngừng giảm":

Ai cũng muốn gần trung tâm cho tiện đi làm, chăm sóc y tế, giáo dục đảm bảo. Túi tiền tỷ lệ nghịch với giấc mơ an cư, đi thuê nhà và nghe "động viên" từ nhà quản lý phải chăng là giải pháp duy nhất?!
Người mua nhà có nên vội buồn khi mới đây một vị đại diện Bộ Xây dựng lên tiếng khẳng định "Xu hướng giảm giá bất động sản đã ngừng"?
Dư luận mấy ngày qua được phen bàn tán xôn xao về nhận định này. Nổi cộm, là thái độ… ngán ngẩm trước "điệp khúc" giá giảm (thậm chí tăng). Cũng là điều dễ hiểu, bởi thực tế gần 3 năm nay, những phát ngôn mang tính "lên dây cót" thị trường nhà đất đã trở nên rất quen thuộc. Nhưng sở hữu BĐS nhà ở với đa số người lao động thu nhập trung bình vẫn là điều xa xỉ.

Điệp khúc thị trường chạm "đáy"?

Theo tin nhà đất, khi BĐS bắt đầu chu trình "tuột dốc không phanh" từ 2011, giới chuyên gia và nhà quản lý chưa đưa ra thuật ngữ "đáy thị trường". Tới đầu 2012, thanh khoản BĐS suy giảm trầm trọng, tỷ lệ nghịch với lượng hàng tồn kho nhà ở, đất nền gia tăng theo cấp số nhân trên cả nước, liên tiếp những đại diện từ Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Tổng hội Xây dựng và rất nhiều doanh nghiệp "tai to mặt lớn" trong giới tạo lập địa ốc đều thi nhau nhận định giá đã về "đáy" – đến lúc người dân mua nhà hay "thời của khách hàng đã điểm".

Nhưng cũng không lâu sau mỗi lời "hiệu triệu" đó, là thực tế chủ đầu tư dự án vẫn "quát" giá cao vời vợi (với chung cư giá rẻ, vị trí đẹp, tiến độ tốt), bán chênh ngay tại sàn giao dịch. Ngay với những dự án được xem là "hình mẫu" trong thị trường mua bán nhà đất giá rẻ như Đại Thanh (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng "hành" khách mua đủ kiểu.

Còn nhớ, cuối tháng 5/2012, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà & Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nói: "Ở Hà Nội, nếu người mua để sử dụng và có nhu cầu thực sự thì thời điểm này là thích hợp. Vì họ có quyền lựa chọn theo ý mình, có quyền được tham khảo giá hết sức minh bạch… Nếu có tiền, tôi sẽ mua nhà vào thời điểm này".

Nghe hô hào rồi đi thuê nhàChưa đầy một tuần sau, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định "BĐS đã chạm đáy". Trước nhu cầu của những người mua nhà để ở và băn khoăn về việc liệu giá nhà đất có thể giảm tiếp trong năm 2012, ông Dũng tỏ ra thận trọng: "đáy" này theo hình parabol hay chữ U thì phải nghiên cứu. Đồng thời, ông Dũng hứa đưa căn hộ 25m2 vào dự thảo Nghị định để cho phép xây dựng nhằm giảm giá thành sản phẩm. Nhưng tới quý IV/2012, tình trạng rất nhiều doanh nghiệp giảm giá bán dự án nhà ở tại hai đầu thị trường Nam – Bắc vẫn duy trì cả về chất lẫn lượng. Điều này chứng minh ngược lại nhận định của Bộ Xây dựng trước đó.


Năm 2013, "sóng" giảm giá BĐS vẫn trải đều trên khắp các phân khúc chung cư thương mại, đất nền phân lô, thậm chí mạnh mẽ đối với biệt thự, cao cấp liền kề. Ở Hà Nội, những khu vực "hừng hực" người mua, kẻ bán trước đây như Hà Đông, Hoài Đức, Từ Liêm, Gia Lâm đều cho thấy mức giá giảm xuống tới hơn 40%. Một dẫn chứng, trường hợp liền kề ở dự án Nam An Khánh: giá còn 24-27 triệu đồng/m2 so với 40-44 triệu đồng/m2 thời gian một năm trước.

Kết thúc quá trình "lên gân", đại diện Bộ Xây dựng "tạo" niềm tin cho người cần nhà bằng… viễn cảnh căn nhà 50m2, có giá 500 triệu đồng (ông Dũng đưa ra tại phiên họp giải trình của UBKT Quốc hội, ngày 24/1/2013). Tuy nhiên, tới tháng 10/2013, chung cư rẻ nhất Việt Nam (có giá 2,5 triệu đồng/m2) xuất hiện lần đầu tiên ở Đà Nẵng, dưới dạng chủ hộ trong diện giải tỏa bán lại với giá "bèo". Còn lại, tới thời điểm này, căn hộ "trong mơ" 50m2 – 500 triệu đồng vẫn đang chờ.

Đầu năm 2014, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra nhận định thị trường chạm "đáy", "ấm" dần lên. Ông Nam đưa ra 4 dấu hiệu cho thấy thị trường chạm "đáy". Trong đó, ông nhấn mạnh yếu tố thanh khoản (giá tăng hay giảm không quan trọng), con số các hợp đồng có nhận nhà, giao nhà tăng rõ rệt qua từng quý. Cụ thể, như ở Hà Nội, năm 2013, giao dịch quý IV tăng gấp 1,5 lần quý III, tăng gấp 2 lần quý II.

Một lần nữa, ngày 17/4/2014, ông Nam khẳng định xu hướng giảm giá đã dừng, giao dịch nhà đất tăng gấp đôi. Theo đó, các dự án từ vành đai 3 đổ vào giao dịch vẫn rất tốt, trong đó, người mua để ở là chủ yếu, không phải nhà đầu tư.

Như vậy, đúng như nhiều ý kiến phân tích của chuyên gia, quan trọng không phải là thị trường đã chạm "đáy" hay chưa. Bởi đến nay, tranh cãi về khái niệm "đáy" vẫn chưa chấm dứt và gần như không thể xác định, vì giá BĐS bao hàm rất nhiều bất cập từ quản lý tài nguyên đất, định giá, quy hoạch, phê duyệt cấp dự án…

Điều cần làm là tạo được thêm quỹ nhà thương mại giá hợp lý, đủ hạ tầng hoàn thiện và pháp lý để phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị. Xét tới tận cùng vấn đề, sau khi "làm sạch" dự án (đảm bảo pháp lý), người cần nhà vẫn "nát óc" vì giá bán, vị trí, hạ tầng. Gần trung tâm, hạ tầng ổn, tiện ích đủ thì không tới lượt (vì đầu cơ đã chiếm) hoặc chấp nhận mua chênh. Ra xa thì giá rẻ, nhưng phải chờ đợi, ngóng hạ tầng cũng "dài cổ cò".


Ai cũng muốn gần trung tâm cho tiện đi làm, chăm sóc y tế, giáo dục đảm bảo. Túi tiền tỷ lệ nghịch với giấc mơ an cư, đi thuê nhà và nghe "động viên" từ nhà quản lý phải chăng là giải pháp duy nhất?!
Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng: Chưa "màng" tới công chức tỉnh lẻ

“Đề xuất này, nếu được Chính phủ chấp nhận, sẽ “mở đường” cho nhiều công chức tỉnh lẻ vay được tiền giá rẻ để xây nhà” – anh Hoàng Nam nhận định – “Nhưng chúng tôi vẫn mong chính sách an sinh phải bảo đảm công bằng ở các vùng miền, chứ không chỉ đưa ra nhằm vào lợi ích của một nhóm người nhất định, sau đó chỉnh sửa, bổ sung để “gỡ khó” trong quá trình thực hiện như những gì đang diễn ra đối với gói 30 nghìn tỷ đồng”.

 Theo tin nhà đất, gói ưu đãi mua nhà ở xã hội 30 nghìn tỷ đồng mới chỉ có ở các thành phố lớn, chứ chưa với tới công chức tỉnh lẻ, nơi không có các dự án chung cư nhà ở xã hội, khiến một lượng lớn người lao động cảm giác bị chính sách “bỏ rơi”.


Chính sách không “màng” tỉnh lẻ

Đi làm đã hơn chục năm, anh Trần Việt – một phó phòng ở UBND thị xã Bỉm Sơn (Thanh Hóa) mới chỉ tích cóp được chút tiền, cùng với sự hỗ trợ của gia đình, mua một mảnh đất nho nhỏ ở thị xã Bỉm Sơn. Tuy nhiên, hai vợ chồng trẻ vẫn phải ở nhờ nhà bố mẹ, do chưa có tiền xây nhà.

Nghe thông tin về gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, anh Việt tìm đến một phòng giao dịch ngân hàng Vietinbank – một trong năm ngân hàng được chỉ định thực hiện chương trình – để tìm hiểu. Tại đây, anh được nhân viên ngân hàng cho biết, dù anh là công chức, và điều kiện thu nhập và tài sản thế chấp của anh đáp ứng được điều kiện để ngân hàng vui lòng cho anh vay 250 triệu đồng như đề nghị, nhưng anh không thể vay trong khuôn khổ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, do anh vay để xây nhà chứ không phải để mua nhà thuộc dự án nhà ở xã hội hay dự án nhà thương mại giá rẻ có diện tích dưới 70m2 giá dưới 15 triệu đồng/m2.

“Thanh Hóa chỉ có dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Thanh Hóa, chứ ở các thị xã nhỏ, các huyện lỵ, thì không có nhà ở xã hội, chung cư thương mại giá rẻ” – anh Việt nói – “Như thế, những công chức nhà nước như chúng tôi, thu nhập thấp, dù có mảnh đất nhỏ làm tài sản thế chấp, vẫn không được chính sách của Nhà nước quan tâm”.

Giống như anh Việt, anh Hoàng Nam – một công chức ở Thái Nguyên – khẳng định, Thái Nguyên hiện không có dự án nhà ở xã hội, do đất đai trên Thái Nguyên rẻ, vì thế không ai bỏ mấy trăm triệu mua một căn hộ. “Thay vào đó, chúng tôi sẽ mua một lô đất khoảng 50 m2, xây nhà trên đó. Vì thế, đều là công chức như nhau, công chức ở thành phố lớn được vay tiền ưu đãi lãi suất mua nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ, còn công chức tỉnh lẻ như chúng tôi lại không được vay ưu đãi để tạo lập chỗ ở. Thế là bất công” – anh Nam nói.

Rõ ràng, dự án chung cư nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp chưa “phủ” toàn quốc, bởi lẽ, ở các đô thị lớn, đất chật người đông, quy hoạch xây chung cư được coi trọng, nhưng ở các tỉnh lị, thị trấn…, nơi đất đai rộng hơn, không chủ đầu tư nào dại dột đi xây chung cư. “Thế nên, muốn sống ở thành phố lớn, người ta phải chấp nhận ở chung cư. Còn chúng tôi ở tỉnh, việc ở nhà mặt đất là chuyện đương nhiên. Đó cũng là điều phản ánh đúng thực trạng đời sống, diễn biến thị trường nhà đất” – anh Hoàng Nam bày tỏ.

Công chức có thể được vay tới 300 triệu đồng xây, sửa nhà

Tính đến cuối tháng 3 năm nay, gói tín dụng hỗ trợ lãi suất cho người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ trị giá 30 nghìn tỷ đồng mới cam kết giải ngân được khoảng 10% giá trị của gói, với số tiền đạt 3.124 tỷ đồng, trong đó, đã giải ngân theo tiến độ cho 3.495 khách hàng với dư nợ 840 tỷ đồng.


Trước thực trạng giải ngân ì ạch của gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, để tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nguồn vốn của chương trình, đồng thời đẩy nhanh tiến độ giải ngân, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng đã đề xuất “nới” một số điều kiện để được vay tiền gói 30.000 tỷ đồng, như kéo dài thời gian vay, mở rộng đối tượng…
Vui lòng vào
Đặc biệt, tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, Ngân hàng Nhà nước còn đề xuất bổ sung đối tượng là các hộ dân ở đô thị, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang tại các đô thị ở tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở (chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng xuống cấp hư hỏng) được vay để xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở, nhưng tổng số vốn vay không quá 300 triệu đồng.

“Đề xuất này, nếu được Chính phủ chấp nhận, sẽ “mở đường” cho nhiều công chức tỉnh lẻ vay được tiền giá rẻ để xây nhà” – anh Hoàng Nam nhận định – “Nhưng chúng tôi vẫn mong chính sách an sinh phải bảo đảm công bằng ở các vùng miền, chứ không chỉ đưa ra nhằm vào lợi ích của một nhóm người nhất định, sau đó chỉnh sửa, bổ sung để “gỡ khó” trong quá trình thực hiện như những gì đang diễn ra đối với gói 30 nghìn tỷ đồng”.

Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Những khách mua nhà đã trở lại đúng vị trí?

“Trong bối cảnh giới đầu tư bất động sản đã nỗ lực xốc lại thị trường nhà đất, cố gắng tự giải thoát cho mình mà không đặt khách hàng ở vị trí trung tâm thì coi như đã tự giết chết mình một lần nữa. Bài học mà chúng tôi trải qua trong gần 3 năm qua là quá đủ cho những người làm bất động sản như chúng tôi phải biết cần làm gì rồi. Người ta bảo mua một căn nhà khác mua một mớ rau, nhưng tôi cho rằng, muốn khác thì trước hết cũng vẫn cứ phải theo phương thức tiền trao cháo múc thì khách hàng mới tin tưởng mà bỏ tiền ra mua cho”, vị giám đốc này chia sẻ.


Theo tin nhà đất, diễn biến trên thị trường căn hộ tại Hà Nội dường như đang dần đặt khách hàng vào đúng vị trí vốn đã bị các chủ đầu tư, những người bán hàng chiếm giữ nhiều năm nay.
Thực tế này vốn đã manh nha từ một vài năm nay, khi mà thị trường bất động sản bắt đầu lâm cảnh khó khăn, hàng tồn kho ngày một tăng. Tuy nhiên, chỉ khi khó khăn gõ cửa từng doanh nghiệp địa ốc thì họ mới giật mình nhận ra thời kỳ hoàng kim của mình gần như đã lui dần.

Hết thời “bán nhà trên giấy”

Thị trường bất động sản khó khăn trong nhiều năm liền đã đưa tới một kết cục kém vui cho nhiều chủ đầu tư, song ở phía ngược lại, những người mua nhà lại cảm thấy ngày càng được đối xử công bằng hơn, được tôn trọng hơn và quan trọng là họ không còn phải ngược xuôi chạy vạy chỉ để có được một suất mua nhà giá gốc, không phải mất cả đống tiền chỉ để trả cho những khoản chênh, cò, môi giới, chỉ trỏ…

Chính vì thế, khi mà khách hàng, nhà đầu tư đã được “giác ngộ” thì sự tỉnh táo và khôn ngoan của họ cũng đã khiến cho những chủ đầu tư bất động sản còn trụ lại trên thị trường mua bán nhà đất phải thay đổi cách nghĩ, cách làm. Và cách đơn giản nhất được hầu hết các chủ đầu tư chọn lựa chính là phải bằng mọi giá hoàn thành dự án trước khi tung ra thị trường, giới thiệu đến khách hàng.



Tại Hà Nội, những cái tên điển hình cho phong trào nói không với “bán nhà trên giấy” như Vinaconex 3 với dự án CT2 Trung Văn, Viglacera với dự án ThangLong Numberone, chung cư Tân Tây đô và HP LandMark Tower của Hải Phát, FLC Landmark, Gamuda Garden...Phần lớn các dự án trên đều được chủ đầu tư “âm thầm” xây dựng và chỉ chào bán ra thị trường khi đã xong phần thô.

Chủ một dự án cho hay, do quá hiểu được sự thất vọng của khách hàng dối với các dự án bán nhà trên giấy nên công ty đã tập trung các nguồn tài chính để hoàn thành dự án một cách nhanh nhất.

Ngay cả việc trông chờ vào tiền thu theo tiến độ của khách hàng để triển khai dự án cũng khiến cho chủ đầu tư mất đi vô số cơ hội trên thị trường.


“Chúng tôi xác định bằng mọi giá cũng phải cất nóc dần các tòa nhà trong dự án của mình rồi mới chính thức giới thiệu ra thị trường, mong khách hàng khi đến với công ty phải bằng người thật, nhà thật”, lãnh đạo Công ty Hải Phát cho hay.

Thậm chí như dự án Green City của Công ty Hoà Bình, giám đốc công ty này đã từng bắt nhân viên phải thông báo với khách hàng khi đến nhận nhà nhớ mang theo búa hoặc khoan bê tông để kiểm tra chất lượng tường.

Thực tế trên cho thấy, các chủ đầu tư bất động sản hiện nay đã quá thấu hiểu được thế nào là chữ tín của mình đối với khách hàng.

Nỗ lực xốc lại thị trường

Có thể khẳng định, với người mua nhà hiện nay, chỉ cần gọi điện tới một sàn giao dịch hay một chủ đầu tư nào đó để hỏi mua căn hộ, ngay tức thì sẽ được đón tiếp, phục vụ chu đáo. Theo đó, người có nhu cầu mua nhà tại Hà Nội đang đứng trước cơ hội lựa chọn về chốn an cư cho mình, bất luận là ở phân khúc bình dân hay hạng sang.

Hàng loạt dự án được chủ đầu tư mở bán như Thăng Long Number One, CT1, 2 Tân Tây Đô, Gamuda Garden...với vô số các ưu đãi, quà tặng. Thậm chí dự án HP Landmark Tower trên đường Lê Văn Lương kéo dài, khách hàng không những được thanh toán kéo dài trong 20 năm mà còn được sàn giao dịch bất động sản Hải Phát tặng 1 lượng vàng SJC khi người mua đóng đủ tiền đợt 1.

Động thái này cho thấy, ngoài việc đẩy nhanh tiến độ lấy lại uy tín, chủ đầu tư dự án còn phải có những cách thức khác nhau để hướng đến người mua. Từ chiết khấu trực tiếp, tặng gói nội thất, đồ gia dụng đến hỗ trợ lãi suất vài năm đầu… tất cả cũng đều xuất phát từ sự “hy sinh” lợi nhuận của chủ đầu tư.

“Chúng tôi buộc phải giảm lãi, trích một phần cho các ngân hàng để trả lãi suất thay khách mua căn hộ nếu họ có nhu cầu vay vốn. Làm như vậy thanh khoản sẽ tăng lên, hàng tồn kho dự án sẽ nhanh chóng được giải quyết, còn hơn là cứ ôm đấy rồi è ra trả lãi vay ngân hàng”, giám đốc một dự án cho hay.

Một số dự án còn cho khách hàng nộp tiền trước 20% là có thể nhận nhà ngay như Gamuada Gardens…hoặc cho vay 0%, miễn phí quản lý như IPH, Times City…

“Trong bối cảnh giới đầu tư bất động sản đã nỗ lực xốc lại thị trường, cố gắng tự giải thoát cho mình mà không đặt khách hàng ở vị trí trung tâm thì coi như đã tự giết chết mình một lần nữa. Bài học mà chúng tôi trải qua trong gần 3 năm qua là quá đủ cho những người làm bất động sản như chúng tôi phải biết cần làm gì rồi. Người ta bảo mua một căn nhà khác mua một mớ rau, nhưng tôi cho rằng, muốn khác thì trước hết cũng vẫn cứ phải theo phương thức tiền trao cháo múc thì khách hàng mới tin tưởng mà bỏ tiền ra mua cho”, vị giám đốc này chia sẻ.
Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Bất động sản năm nay có khởi sắc

Các chuyên gia đưa ra lời khuyên,người có nhu cầu mua cũng cần lựa chọn các dự án: có tính chất pháp lý minh bạch cao, tiến độ xây dựng tốt, chủ đầu tư có uy tín và có đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án.


Thị trường nhà đất đầu năm 2014 đang có nhiều diễn biến tích cực, chỉ tính riêng trong quý 1 đã có trên 1.500 giao dịch thành công. Đó có phải là tín hiệu của một năm khởi sắc của thị trường BĐS?
Giao dịch nhiều, giá chênh tăng

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản Hà Nội đã có chuyển biến tích cực, lượng giao dịch khá, trong đó có nhiều giao dịch ở các dự án có tồn kho, từ đó đã góp phần làm giảm lượng hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho DN. Giá nhà đang dần ổn định, đã có tác động tích cực, tạo thêm niềm tin của khách hàng vào thị trường.

Đầu năm 2014, theo tin nhà đất, thị trường bất động sản tiếp tục có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước, đã có dự án tăng giá nhẹ.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong những tháng đầu năm 2014 tăng mạnh, Hà Nội có khoảng 2.300 giao dịch thành công. Đơn cử dự án Times City và Royal City bán được số lượng hàng trăm căn hộ. Dự án Victoria đã bán được gần 400 căn. Chung cư 175 Nguyễn Trãi đã có 70 giao dịch. Dự án Mulbery Lane bán được 40 căn hộ trong 4 tháng.

Trong khi đó, nhiều dự án rục rịch tăng giá như chung cư Khu đô thị Cổ Nhuế giá khoảng từ 24-26 triệu đồng/m2 giá tăng khoảng 1 triệu đồng/m2. Khu Đô thị Đại Thanh giá giao dịch trên thị trường tăng khoảng 1-2% so với năm 2013. Khu đô thị Times City tăng 100-300 triệu/căn.

Chỉ số giá căn hộ của Sở Xây dựng cho thấy, giá giao dịch mua bán nhà đất trên địa bàn 10 quận đạt khoảng 70% - 97%, tăng từ 1 đến 3% so với quý trước. Chỉ số giá giao dịch căn hộ bình dân và trung cấp tại một số quận như: Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa, Hai Bà Trưng tăng 1 - 2%. Riêng khu vực Hà Đông tăng 3%.
Còn theo CBRE, một tín hiệu đáng mừng là trong quý 1/2014 không chỉ các dự án trung cấp mà phân khúc cao cấp với các căn hộ có giá hơn 30 triệu đồng cũng giao dịch tốt. Xu hướng hiếm thấy của năm nay là việc các giao dịch bắt đầu ngay sau Tết - trái ngược với nhiều quan điểm truyền thống, người dân ít khi mua bán nhà cửa vào thời điểm này.

Khi tình hình thị trường có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăngnên một số dự án tiếp tục đưa sản phẩm ra chào bán thị trường, như các dự án Khu đô thị Times City, dự án Thăng Long Victory của Công ty Phúc Hà, dự án Văn Phú Victory của Công ty Văn Phú Invest, dự án Khu nhà ở Xuân Phương của Viglacera, dự án KĐT mới Nam An Khánh của Sudico...



Chờ giá lên để vào hàng

Giải thích nguyên nhân thị trường khởi sắc, ông Nguyễn Hoàng Nam - GĐ Sàn INFO (Ocean Group) phân tích, nền kinh tế vĩ mô đang trong quá trình hồi phục, lạm phát đã được kìm chế, chính sách tiền tệ với mức lãi suất thấp đang thúc đẩy người dân đầu tư vào sản xuất, thị trường chứng khoán cũng như BĐS chứ không chỉ gửi tiết kiệm như những năm trước đây.

Bên cạnh đó, hiện đang có tình trạng khan hiếm hàng "cục bộ" ở phân khúc căn hộ chung cư sắp bàn giao. Những năm 2011; 2012 do thị trường chìm lắng nên rất ít các chủ đầu tư triển khai dự án BĐS, chỉ những chủ đầu tư thật sự có uy tín, có nguồn vốn tốt mới có thể thực hiện dự án trong giai đoạn đó. Vì vậy tới thời điểm hiện tại, các dự án có chất lượng và tiến độ tốt không có nhiều.

Ông Vũ Cương Quyết, đại diện Đất Xanh miền Bắc cho rằng, lãi suất huy động giảm, lãi suất cho vay bất động sản giảm với các thủ tục và điều kiện cho vay khá linh hoạt, lạm phát thấp, thị trường tài chính chứng khoán tăng điểm... đã ảnh hưởng tích cực đến tâm lý mua. Các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản dần đi vào ổn định và nâng cao vai trò kích thích tính thanh khoản cho thị trường.

Ông Quyết cho rằng, thời điểm này các dự án đều có giá khá mềm so với 2 năm trước đây, các điều kiện mua, thủ tục mua cũng rất dễ dàng và hấp dẫn người tiêu dùng. Đây là thời điểm tốt để người có nhu cầu thực và các nhà đầu tư lâu dài cân nhắc.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Hoàng Nam, tuy thị trường BĐS có sôi động trong thời gian vừa qua nhưng về giá vẫn chưa có biến động lớn vì chỉ có một số ít các dự án tăng giá và giá cũng chỉ tăng từ 1 - 3%. Đây là mức giá hấp dẫn để mua nhà để ở và đầu tư lâu dài.

"Thị trường BĐS hiện đã sẵn sàng cho một chu kỳ mới; nếu không có tác động mạnh ở tầm vĩ mô thị thời gian ảm đạm của thị trường sẽ kết thúc. Tuy nhiên chúng tôi dự đoán trong tương lại gần, thị trường BĐS sẽ chỉ tăng về tính thanh khoản còn mức giá sẽ chưa có dấu hiệu tăng đột biến", ông Nam nhận định.

Các chuyên gia đưa ra lời khuyên,người có nhu cầu mua cũng cần lựa chọn các dự án: có tính chất pháp lý minh bạch cao, tiến độ xây dựng tốt, chủ đầu tư có uy tín và có đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án.

Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Có nguy cơ từ việc vốn dồn dập vào BĐS không kiểm soát

Chủ tịch Hội đồng quản trị một doanh nghiệp đầu tư dự án bệnh viện đa khoa quốc tế tại quận Bình Tân (Tp.HCM), chia sẻ: Việc vốn ưu đãi dồn dập đổ vào BĐS, khiến các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác thấy “tủi thân”. Trong khi, doanh nghiệp ông tiếp cận vốn xây dựng trường học, bệnh viện không dễ.
Các chuyên gia kinh tế nhận định, nguy cơ thị trường BĐS thừa cung, nợ xấu tăng hoàn toàn có thể xảy ra trong tương lai gần, nếu vốn dồn dập đổ vào không được kiểm soát.
Hiệu quả chưa rõ

Theo tin nhà đất, ói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho vay BĐS sau hơn một năm triển khai mới giải ngân được hơn 10%. Trong khi gói tín dụng này chưa tạo được nhiều dấu ấn thì mới đây, Ngân hàng Xây dựng cùng Tập đoàn Thiên Thanh liên kết cùng một số ngân hàng tung ra thị trường gói tín dụng 50 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ thị trường nhà đất.

Nhiều chuyên gia cho rằng, ngân hàng cùng dồn vốn vào lĩnh vực “nóng”, cũng như việc triển khai các nguồn vốn này đang là vấn đề gây tranh cãi. Nếu so với những số liệu về hàng tồn kho vật liệu của Bộ Xây dựng (16 triệu m2 gạch ốp lát, 12 triệu m2 kính xây dựng, 2,6 triệu tấn xi măng, 800.000 tấn thép... đang tồn kho), gói tín dụng mới, thông qua “nhà môi giới” là Tập đoàn Thiên Thanh có vẻ sẽ tạo được một cú hích nhất định với thị trường.

Tuy nhiên, về tổng thể, so với lượng hàng tồn kho BĐS tổng giá trị khoảng 94,5 ngàn tỷ đồng (Hà Nội khoảng 17,5 ngàn tỷ đồng, TPHCM khoảng 12 ngàn tỷ đồng), gói tín dụng này không giúp được gì nhiều. Đặc biệt là với gần 3.200 dự án đang triển khai dở dang, với tổng diện tích 81.500 ha, trong đó 29.500 ha dự án nhà ở.



“Nếu gói tín dụng này giúp doanh nghiệp xây dựng giảm giá thành vật liệu, giảm chi phí xây dựng, kéo theo giảm giá nhà sẽ rất tốt. Còn mua bán qua một “khâu trung gian” như mô hình đưa ra, chắc chắn sẽ khó giúp giảm giá (nhà). Giá nhà giảm mới kéo được người mua, giúp khai thông thị trường mua bán nhà đất. Còn nếu không, vốn cứ đổ, dự án hoàn thiện xong lại rơi vào cảnh ế”, đại diện một tổng công ty xây dựng lớn phân tích.

Ông Trương Chí Kiên, Phó Tổng Giám đốc Cty CP Him Lam Thủ đô cho biết, phải nhìn nhận đây chỉ là chương trình tín dụng thông thường của các ngân hàng, chứ không phải là gói tín dụng.

“Gói 30 ngàn tỷ đồng do nhà nước còn chậm chạp nên việc 50 ngàn tỷ đồng cho BĐS diễn biến ra sao phải chờ thời gian. Hiện, nợ xấu BĐS trong ngân hàng cao, nên họ rất thận trọng trong việc chọn đối tác cho vay”, ông Kiên nói.

Nguy cơ thừa hàng, tăng nợ xấu

TS Cao Sỹ Kiêm, Chủ tịch Hiệp hội DN nhỏ và vừa cho rằng, thanh khoản của các ngân hàng hiện rất tốt. Tại một số ngân hàng, vốn huy động được gấp hai lần số cho vay ra. Có thực tế vốn thừa, nhưng doanh nghiệp vẫn không tiếp cận được. Vốn vào BĐS cũng tốt, nhưng quan trọng hơn là vốn vào lĩnh vực sản xuất hiện nay thực sự vẫn chưa được khai thông.

“Vốn tắc do bản thân các doanh nghiệp không đáp ứng được tiêu chuẩn vay do bị lỗ, nợ quá hạn, có nợ xấu… Dồn vốn vào BĐS cũng sẽ gây nguy cơ thừa hàng, tăng nợ xấu trong lĩnh vực này giống như từng xảy ra vài năm trước. Trong khi, những vấn đề cũ chưa được giải quyết dứt điểm”, TS Kiêm nói.


Theo các chuyên gia kinh tế, các ngân hàng đang dư tín dụng, nên phải tìm cách tăng trưởng tín dụng qua BĐS… TS Nguyễn Minh Phong cảnh báo, mục tiêu của Bộ Xây dựng là giải quyết hàng tồn kho, trong khi nhiều chương trình tín dụng cho BĐS lại “kích thích” phát triển thị trường. Nếu thị trường BĐS được bơm vốn, thiếu sự kiểm soát, sẽ bùng phát trở lại, gây “sốt”, làm náo loạn thị trường như thời gian trước.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Đức Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và Chính sách (Đại học Quốc gia Hà Nội) cho rằng, việc dồn tiền vào BĐS lúc này là không cần thiết. Bởi vì, khi được bơm vốn, BĐS sẽ phát triển quá nóng, giá cả biến động gây thiệt hại cho người mua.

“Trong khi đó, vốn cho các ngành nghề sản xuất khác đang rất cần. Hiện, nợ xấu BĐS trong ngân hàng cao, nếu không quản lý tốt dòng vốn, sẽ tạo thêm nợ xấu trong lĩnh vực này”, ông Thành nói.

Chủ tịch Hội đồng quản trị một doanh nghiệp đầu tư dự án bệnh viện đa khoa quốc tế tại quận Bình Tân (Tp.HCM), chia sẻ: Việc vốn ưu đãi dồn dập đổ vào BĐS, khiến các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác thấy “tủi thân”. Trong khi, doanh nghiệp ông tiếp cận vốn xây dựng trường học, bệnh viện không dễ.
Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Vấn đề nhà ở xã hội: Ngân hàng thận trọng, chính quyền chậm trễ

Tuy nhiên, nhiều địa phương cho biết, quy định tưởng đơn giản nhưng thực tế triển khai phát sinh nhiều vấn đề. Cụ thể, dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội không tăng diện tích xây dựng, không phải điều chỉnh quy hoạch nhưng diện tích sử dụng mỗi căn hộ giảm lại khiến tăng dân số, mật độ ở, ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật, xã hội nên vẫn phải xem xét. Trong khi đó, kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng chỉ đạt ở tỷ lệ rất thấp, mặc dù thời gian triển khai đã gần một năm. Tính đến ngày 15/4, mới có gần 4.000 khách hàng được cam kết cho vay 3.365 tỷ đồng, trong đó có 21 dự án, với số tiền là 1.862 tỷ đồng (thực tế 17 dự án được giải ngân 723 tỷ đồng). Số khách hàng cá nhân chiếm phần lớn, với số vốn cam kết hơn 1.504 tỷ đồng, song số tiền giải ngân mới đạt 975 tỷ đồng. Tuy có mục tiêu giúp đối tượng thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, đồng thời tác động lan tỏa tới thị trường nhà đất, nhưng thực tế gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đang bị coi là chưa đạt kỳ vọng do thị trường thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích nhỏ. Các NHTM thận trọng trong việc xác định đối tượng vay. Một số địa phương xác nhận đối tượng vay còn phiền hà, chậm trễ.


Theo tin nhà đất, trước tình trạng ngân hàng giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng còn chậm. Bộ Xây dựng đã kiến nghị Chính phủ hàng loạt chính sách nhằm mở rộng đối tượng tiếp cận, nới lỏng điều kiện, đẩy nhanh tiến độ chuyển nhượng dự án. Việc này tưởng như đơn giản nhưng thực tế vẫn phát sinh nhiều vướng mắc cần phải giải quyết triệt để.

Sau khi thống nhất với Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Xây dựng đã đề nghị Thủ tướng cho phép kéo dài thời hạn trả nợ đối với khách hàng cá nhân vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng từ 10 năm lên 15 năm. Đối tượng vay vốn cũng được đề nghị mở rộng sang trường hợp vay mua nhà thương mại có tổng giá trị hợp đồng không quá 1,05 tỷ đồng; hộ dân vùng bão, lũ có khó khăn về nhà ở; cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang vay xây dựng, sửa chữa nhà ở; các hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký trước ngày 7/1/2013 (thời điểm ban hành chính sách hỗ trợ) mà chưa thanh toán hết tiền mua nhà. Ngoài 5 ngân hàng thương mại (NHTM) đang triển khai cho vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, NHNN và Bộ Xây dựng đề nghị bổ sung thêm một số NHTM cổ phần để đáp ứng nhanh nhu cầu giải quyết cho các đối tượng được vay.


Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương rút ngắn thời gian xem xét, thẩm định cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, kể cả văn phòng cho thuê sang nhà ở xã hội và công trình dịch vụ; bố trí vốn ngân sách địa phương mua lại nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà xã hội cho thuê, thuê mua. Chỉ đạo chính quyền phường, xã xác nhận tình trạng nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu mua, thuê nhà xã hội. Bộ Xây dựng cho biết, chủ trương điều hành thị trường BĐS vẫn là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, nguồn cung tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Vì vậy, việc mở rộng đối tượng, nới điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, giá rẻ để mua nhà sẽ là điều kiện quan trọng thúc đẩy sự lưu thông cho thị trường mua bán nhà đất.

Tuy nhiên, nhiều địa phương cho biết, quy định tưởng đơn giản nhưng thực tế triển khai phát sinh nhiều vấn đề. Cụ thể, dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội không tăng diện tích xây dựng, không phải điều chỉnh quy hoạch nhưng diện tích sử dụng mỗi căn hộ giảm lại khiến tăng dân số, mật độ ở, ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật, xã hội nên vẫn phải xem xét. Trong khi đó, kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng chỉ đạt ở tỷ lệ rất thấp, mặc dù thời gian triển khai đã gần một năm. Tính đến ngày 15/4, mới có gần 4.000 khách hàng được cam kết cho vay 3.365 tỷ đồng, trong đó có 21 dự án, với số tiền là 1.862 tỷ đồng (thực tế 17 dự án được giải ngân 723 tỷ đồng). Số khách hàng cá nhân chiếm phần lớn, với số vốn cam kết hơn 1.504 tỷ đồng, song số tiền giải ngân mới đạt 975 tỷ đồng. Tuy có mục tiêu giúp đối tượng thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, đồng thời tác động lan tỏa tới thị trường bất động sản, nhưng thực tế gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đang bị coi là chưa đạt kỳ vọng do thị trường thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích nhỏ. Các NHTM thận trọng trong việc xác định đối tượng vay. Một số địa phương xác nhận đối tượng vay còn phiền hà, chậm trễ.
Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Cần bỏ giấy phép quy hoạch xây dựng

Đại diện Sở Xây dựng cho rằng tất cả công trình cần phải có giấy phép xây dựng (trừ những trường hợp được miễn theo quy định) là cần thiết vì trình độ dân trí, điều kiện kinh tế-xã hội ở Việt Nam khác các nước. “Vấn đề là thủ tục cấp phép như thế nào cho nhanh gọn, đơn giản” - ông bày tỏ. Tuy nhiên, ông Lịch nhấn mạnh: “Tuyệt đối không được luật hóa những quy định bất cập trên thực tế tại các nghị định hiện hành”. Theo ông, quan trọng nhất là công khai quy hoạch và quản lý được hoạt động xây dựng. Dự luật yêu cầu chủ đầu tư phải có biện pháp bảo đảm an toàn cho công trình lân cận. Tuy nhiên, Sở Tư pháp cho rằng không cần có thêm văn bản này, vì dự luật đã quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại của chủ đầu tư khi gây ảnh hưởng công trình lân cận, luật dân sự cũng đã có quy định điều chỉnh.

Theo tin nhà đất, tại hội thảo góp ý cho dự án Luật Xây dựng sửa đổi do Đoàn đại biểu Quốc hội TP tổ chức ngày 23/4, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP cho rằng nên bỏ giấy phép quy hoạch xây dựng ra khỏi dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi.
Quy định này đi ngược lại trào lưu của thế giới. Ở các nước quy hoạch là công khai, người dân chỉ đăng ký là được xây dựng chứ không có giấy phép xây dựng, giấy phép quy hoạch như nước ta, ông Châu cho biết.


Ông Châu cho rằng trong những trường hợp được miễn phép xây dựng được nêu tại dự luật, không có đối tượng “dự án đã được duyệt QH 1/500 và có mẫu nhà được phê duyệt là cực kỳ vô lý”. Thực tế tại TP hiện nay đang có những dự án thuộc diện này nhưng chưa xây dựng, thậm chí có dự án chỉ còn vài nền chưa xây. Theo quy định tại Nghị định 64/2012, các dự án này phải xin phép xây dựng lại từ đầu với những yêu cầu mới khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn. Một số chủ đầu tư đã gửi đơn khiếu nại cho rằng họ bị hồi tố sai và bất lợi. Thế nhưng dự thảo Luật Xây dựng vẫn tiếp tục bảo lưu quan điểm này.


Đại diện Sở Xây dựng cho rằng tất cả công trình cần phải có giấy phép xây dựng (trừ những trường hợp được miễn theo quy định) là cần thiết vì trình độ dân trí, điều kiện kinh tế-xã hội ở Việt Nam khác các nước. “Vấn đề là thủ tục cấp phép như thế nào cho nhanh gọn, đơn giản” - ông bày tỏ. Tuy nhiên, ông Lịch nhấn mạnh: “Tuyệt đối không được luật hóa những quy định bất cập trên thực tế tại các nghị định hiện hành”. Theo ông, quan trọng nhất là công khai quy hoạch và quản lý được hoạt động xây dựng. Dự luật yêu cầu chủ đầu tư phải có biện pháp bảo đảm an toàn cho công trình lân cận. Tuy nhiên, Sở Tư pháp cho rằng không cần có thêm văn bản này, vì dự luật đã quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại của chủ đầu tư khi gây ảnh hưởng công trình lân cận, luật dân sự cũng đã có quy định điều chỉnh.Về hồ sơ xin phép xây dựng, dự luật bỏ lửng quy định “yêu cầu có bản vẽ thiết kế” đối với nhà ở riêng lẻ, một yêu cầu đang bị phản ánh là thừa, gây tốn kém cho dân trong khi cán bộ cấp phép chỉ xem cho biết. Dự luật giao việc này cho Bộ Xây dựng quyết định. “Đề nghị khi Bộ hướng dẫn thì cần bỏ quy định này” - ông Châu góp ý và được sự đồng tình của TS Trần Du Lịch, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP.
Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:
Đăng ký: Bài đăng (Atom)